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百亿抛售上海三项目平衡京沪投资比重

发布时间:2019-11-09 18:45:34

  百亿抛售上海三项目 平衡京沪投资比重

  地产圈大明星、SOHO中国董事长潘石屹及SOHO中国总是不断,最近爆出的上海“瘦身”计划再度搅动市场神经。

  11月中旬,多名知情人士对时代周报透露,四五个月前,SOHO中国已开始寻找买家,要整体出售上海的三个项目—位于静安区曹家渡板块的静安广场,位于虹口区的海伦广场、虹口SOHO。这三个项目均为SOHO中国在2011年大肆扩张期间获得,目前均仍在基础施工阶段。在密集进驻上海设局布点之后,潘石屹为什么改弦更张,开始瘦身?

  事实上,进入上海多年,SOHO中国显得与上海市场格格不入,与上海滩大佬复星国际的官司纠葛,上海的各个项目开发进展缓慢,管理团队不稳定等一系列问题考验着这家明星企业。而潘氏夫妇此时在美国收购物业,又被解读为中国富豪转移国内资产的风向标。在上海滩消化不良,是潘石屹退出的主要原因。短短4年多的时间,SOHO中国在上海的收购或拿地项目已达12个,仅有3个项目正式运营,其余的9个项目大多处于施工建设阶段。潘石屹要优化投资、增大北京的投资比重,达到两地平衡。

  “丢掉不想要的牌”

  SOHO中国希望年内可以把这三个项目全部出售。有上海当地商业地产中介机构负责人对时代周报介绍称,据他了解,目前静安广场对外报价为4.2万元/平方米左右,虹口区两个项目的对外报价均为3.2万元/平方米左右,“静安项目地段好一些,出价的人多一些,虹口项目不太顺利,买家认为价格贵了,难以谈拢。”

  市场不解的同时,SOHO中国首席执行官张欣近日斥资2600万美元买下了美国曼哈顿一栋联排别墅,而此前他们夫妇联合财团花了7亿美元买下纽约通用大厦40%的股权。这也因此被解读为华人首富李嘉诚后,另一个中国富豪转移国内资产的财富故事。

  “模仿李嘉诚抛售上海三个项目,这是错误的。”潘石屹对此驳斥称,开门做生意,买进卖出很正常。按照他的解释,SOHO中国是北京、上海最大写字楼开发商,拥有200万平方米在建和建成物业,但其在上海投资近500亿元,占SOHO总量75%,要优化投资、增大北京比重,达到两地平衡。

  在中房信研究总监薛建雄看来,潘石屹有意出售的这三个项目其所处区域的商业氛围也并不浓厚,租金上涨乏力,与其到后续加大风险,不如直接卖掉最划算。据了解,上述三个项目虽然都在上海市中心,但具体所在的曹家渡及四川北路板块元/平方米/天的租金水平,跟南京西路以及淮海路的地段相差甚远。

  “在上海接连收购,让潘石屹赚足眼球,至于项目是否悉数自主开发完成,已经不是核心问题了。” 盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民对时代周报分析称,反过来说,择优持有,即留下想要的牌,丢掉不想要的,把非核心项目出让后,反而更能集中资源做项目。

  而一位SOHO中国知情人士也对时代周报透露称,潘石屹在考虑资产重新配置,公司也担心上海接下来会有一波办公楼供应过剩的行情,此时套现,现金为王。按上述报价,以总建筑面积粗略计算,这三个项目如成功转手,可以为SOHO中国回笼约120亿元的现金。事实上,今年来,上海的商办市场始终颓势难改。按照戴德梁行的报告,上海甲级写字楼平均租金今年以来连续三个季度出现下滑,此外,年底前预计将有约40万平方米的新增供应出现,总体空置率短期内会有所上升。

  若以平衡论来看,SOHO中国会不会继续出售上海项目?增大北京市场投资力度,计划投资额多少,是否已有意向标的?然而截至发稿前,SOHO中国品牌推广部门并未针对时代周报的提问作出回答。

  上海滩12项目仅3项目运营

  作为SOHO房地产业务的主战场,上海诸多项目的成败至关重要。

  因收购并成功改造散售“上海第一烂尾楼”—东海广场,2009年底,初入上海的SOHO中国和潘石屹一战成名。尝到甜头后,潘石屹一行重心东移,“上海梦”越做越大。

  短短4年多的时间,SOHO中国在上海的收购或拿地项目已达12个,耗资287亿元。相反,在发展了近20年的北京市场,SOHO中国却只累计拥有17个项目,目前在手仅有5个项目。不过,伴随迅速扩张的,是后遗症的凸显。时代周报梳理其公司财报发现,截至目前,SOHO中国在沪的12个项目中,仅有3个项目正式运营,其余的9个项目大多处于施工建设阶段,甚至有个别项目尚处前期规划阶段。

  “如果此次抛售3个成功,上海还有9个项目在运作,这些项目后续开发招商投入也要数百亿规模。”上海某券商分析师对时代周报介绍称,虽然SOHO中国有账上百亿现金流优势,但其京沪多个大型项目多股现金流犬牙交错,还是考验他们的资金管理能力。

  正在施工的外滩地王地块,是SOHO中国在上海所有项目中地理位置最为优越的一个。但接下来,如果没有奇迹出现,在和上海商界大佬郭广昌死磕两年抢夺外滩地王的战役中,SOHO中国恐怕将宣告败北。“一旦终审维持原判,即证大、绿城和SOHO三方的转让协议无效,股权将恢复至转让前,SOHO中国支付的40亿元也将被退回。”另有法律界人士如是说。

  外滩地王案的纷纷扰扰,并不是老潘在上海唯一一次碰壁。不久前,在上海静安区“东八块”的首场较量中,SOHO中国败给了美国汉斯,后者37.06亿元的出价仅仅比SOHO中国多出一个零头—600万元。

  “目前上海的国内巨头和境外房企很多,且在商业运作上实力较强,竞争的加剧,将使SOHO中国在上海的拓展中遭遇更多的困难。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示。

  转型成功与否仍待考验

  无论是因为上海拓展连连受挫,还是出于调整布局考虑,重返北京,并不意味着SOHO中国发展之路就能一帆风顺。

  据时代周报了解,此前SOHO中国不断加重上海市场的投入,与其散售模式在北京遇阻的背景有很大关系。如今,SOHO中国虽然已经调整了经营策略,不断加大自持比例,新近购买的北京丽泽项目也明确表示自持发展,但从快进快出高周转的散售模式,到厚积薄发的自持模式,SOHO中国的“包租公”转型仍要接受市场考验。

  为了证明公司从散售到自持物业的转型成功,潘石屹在多个公开场合反复提及这个话题。今年8月20日,SOHO中国发布中期业绩时还专门制作了两段视频,由潘石屹与张欣分别用中英文进行说明。视频一开始,潘石屹就迫不及待地说:“今天我可以非常高兴地告诉大家,SOHO中国的转型成功了。”

  他的信心来自于漂亮的数据。财报显示,截至今年6月30日,SOHO中国营业额达25亿元,同比增长103%;净利润达21亿元,同比增长242%;核心净利为5.37亿元,同比增长130%。

  不过,一个关键数据被忽略了—今年上半年,其租金收入约为8600万元,在25亿元的总营业额中占比仅为3%。也就是说,SOHO中国的业绩良好表现,还主要来源于销售,而非公司一直宣称的租金收入。

  以上海SOHO世纪广场为例,这是作为SOHO中国宣布转型后第一个入市的持有型物业,也被外界普遍视为转型效果的“试金石”。但根据星展银行的数据,SOHO世纪广场自去年入市直到今年3月,出租率只有60%,表现乏善可陈。其后,SOHO中国通过下调租金,将租金水平由最初9元/平方米/天调整至目前7.5元/平方米/天的平均水平,才得以满租。

  而在满租的前提下,SOHO世纪广场年租金收入为1.16亿元左右。SOHO中国收购此项目总价为18.9亿元,即使该项目不再继续增加成本,以年租金除以收购代价计算,该项目年租金回报率仅为6.13%,完全收回该项目的投资回报期将达16年之久。

  “SOHO中国宣布转型后一年时间内做到这种程度还不错,但转型的路还任重道远,公司的净利润等数额还有待提升。”兰德咨询总裁宋延庆向时代周报表示,目前来看,SOHO中国的主流产品是亦商亦住产品,但反之,也可以说是非商非住,甚至不宜商不宜住产品。在今后京沪租务市场上,这种产品肯定还有市场空间,但毕竟不是高端租务市场,这无疑是一大挑战。另外,SOHO中国需要搭建物业管理团队,在这方面形成自己的品牌,因此目前还难言转型“全面成功”。

  而SOHO中国的转型效果最终如何,归根结底是需要经过时间沉淀。一个商业地产想要获得稳定持续的租金收入,一般也要有10年以上的培育期。但以快进快出、短小灵活起家的SOHO中国能否有这样的耐心,还是个未知数。

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